Kaufbeschränkungen für Ausländer in Zypern 2026: Was Deutsche, Österreicher und Schweizer jetzt wissen müssen

Zypern will den Immobilienkauf durch Ausländer strenger regeln. Für Käufer aus Deutschland und Österreich ist die wichtigste Nachricht: Die Pläne zielen nach aktuellem Stand ausschließlich auf Nicht-EU-Bürger. Als EU-Bürger kaufst du weiterhin zu denselben Bedingungen wie Zyprer. Für Schweizer ist die Lage weniger eindeutig. Hier erfährst du, was genau geplant ist, was davon feststeht und worauf du beim Kauf jetzt achten solltest.

Was geplant ist — Stand 27. September 2026

Ein neues Gesetz gibt es noch nicht. Es gibt vier Gesetzentwürfe im Parlament und einen Arbeitsentwurf der Regierung, der Teile davon zusammenführen soll.

Neu ist das Thema nicht. Schon im März 2026 hatte sich der Innenausschuss auf einen gemeinsamen Text geeinigt, der am 2. April ins Plenum kam. Er sah Kaufverbote für Wald- und Agrarflächen vor, Einschränkungen nahe Häfen, Flughäfen, Militäranlagen, Stränden und der Waffenstillstandslinie sowie Obergrenzen für die Fläche. Wohnungen, Häuser und Läden in Städten sollten Nicht-EU-Bürger weiterhin kaufen dürfen. Vor der Parlamentswahl im Mai wurde der Entwurf nicht mehr verabschiedet. Seit September berät der neu besetzte Innenausschuss erneut.

Was feststeht

• Im Parlament liegen vier Entwürfe der Parteien DISY, AKEL und DIKO. Innenminister Konstantinos Ioannou hat Anfang September angekündigt, Vorschläge daraus in ein überarbeitetes Gesetz zu übernehmen.
• Der Arbeitsentwurf der Regierung sieht Kaufverbote in bestimmten Zonen vor: etwa für Agrarflächen, für Land an der Waffenstillstandslinie und nahe kritischer Infrastruktur. Der Minister bestätigte zudem Verbote für Land in der Nähe von Militärlagern.
• Diese Einschränkungen sollen nur für Nicht-EU-Bürger gelten. Bauverbote in einem bestimmten Abstand zu Flughäfen gelten schon heute für alle — Zyprer, EU-Bürger und Drittstaatler gleichermaßen.
• Parallel will die Regierung das Golden-Visa-Programm vor dem geplanten Schengen-Beitritt verschärfen. Laut dem stellvertretenden Migrationsminister Nicolas Ioannides wurden in den vergangenen zwei Jahren rund 1.500 Golden Visas erteilt. Rund 12.000 seit 2013 ausgestellte Genehmigungen werden auf ihre Voraussetzungen überprüft.

Was noch offen ist

Diskutiert werden Obergrenzen für die Grundstücksgröße und die Wohnfläche. Die Details stehen laut Minister noch nicht fest. Im Frühjahr hatte das Innenministerium zusätzlich vorgeschlagen, dass Nicht-EU-Käufer die Immobilie mindestens fünf Jahre halten und ebenso lange in Zypern wohnen müssen. Ob das wiederkommt, ist offen.

Im Oktober will der Innenausschuss inhaltlich weiterberaten, dann auch über Käufe über Firmen.

Einen Termin für die Abstimmung gibt es nicht. Das liegt laut Innenminister beim Parlament. Auch für die Golden-Visa-Änderungen gibt es weder konkrete Inhalte noch einen Zeitplan.

Für den Frühjahrsentwurf hatte Ausschusschef Aristos Damianou erklärt, das Gesetz werde nicht rückwirkend gelten: Abgeschlossene und bereits beim Grundbuchamt hinterlegte Käufe blieben unberührt. Ob das auch für die neue Fassung gilt, ist noch nicht bestätigt.

Zum Hintergrund der Debatte: Laut einem Bericht des Rechnungsprüfers entfiel 2024 mehr als ein Viertel aller Immobilienverkäufe auf Nicht-EU-Bürger. Der Wert ist vermutlich zu niedrig, weil Käufe über zyprische oder EU-Firmen als inländisch zählen. Die im Parlament genannte Zahl von „der Hälfte aller Käufe" hält der Datenanalyst Ask Wire dagegen für irreführend: Nicht-EU-Bürger stehen demnach für rund 27 % der Kaufverträge und 10 bis 12 % der tatsächlichen Eigentumsübertragungen.

Wer betroffen ist — und wer nicht

Entscheidend ist allein die Staatsangehörigkeit des Käufers. Wer einen EU-Pass hat, ist von den Plänen nach aktuellem Stand nicht betroffen.

Wichtig für viele Kaufinteressenten in Paphos: Briten gelten seit dem Brexit als Nicht-EU-Bürger und fallen damit unter die geplanten Regeln. Wer mit einem britischen Partner gemeinsam kauft, sollte das bei der Vertragsgestaltung berücksichtigen.

Sonderfall Schweiz: Hier lohnt ein genauer Blick

Für Schweizer ist die Rechtslage weniger eindeutig, als viele Ratgeber vermitteln. Grundlage ist das zyprische Gesetz über den Grunderwerb durch Ausländer (Cap. 109). Seit dem EU-Beitritt 2004 gilt es nicht mehr für EU-Bürger. Ob auch Schweizer ausgenommen sind, stellen seriöse Quellen unterschiedlich dar:

• Der Gesetzestext: Die konsolidierte Fassung von Cap. 109 nimmt nur Bürger von EU-Mitgliedstaaten und von Vertragsstaaten des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) ausdrücklich aus. Die Schweiz gehört nicht zum EWR und wird nicht genannt.
• Einzelne Kanzleien: Koufettas Law aus Paphos stellt Schweizer dagegen ausdrücklich EU- und EWR-Bürgern gleich.
• Andere Ratgeber: Die Kanzlei Paraschou und weitere Quellen nennen als Ausnahme nur die EU und den EWR, also zusätzlich Island, Liechtenstein und Norwegen.

Ob sich Schweizer mit Hauptwohnsitz in Zypern auf das Freizügigkeitsabkommen zwischen der EU und der Schweiz berufen können, muss ein Anwalt im Einzelfall prüfen. Klar ist: Wo das Gesetz eine Genehmigung verlangt, gibt ein Kaufvertrag ohne sie keinen Anspruch auf Eigentumserwerb, und eine Eintragung ohne Genehmigung ist nichtig. Den Vertrag beim Grundbuchamt hinterlegen darf man aber trotzdem.

Unsere Empfehlung: Plane als Schweizer im Zweifel mit einer Genehmigung und lass dir deinen Status vor der Unterschrift von deinem unabhängigen Anwalt schriftlich bestätigen. Ist eine Genehmigung nötig, gehört ein Genehmigungsvorbehalt in den Kaufvertrag. Die Bearbeitung dauert laut Branchenangaben in Limassol rund 30 bis 45 Tage, in Paphos einige Monate. Der Anwalt sollte außerdem prüfen, ob die geplanten Regeln für Nicht-EU-Bürger auch Schweizer erfassen würden.

Wer neben dem Schweizer auch einen EU-Pass besitzt, etwa einen deutschen oder österreichischen, kann mit diesem als EU-Bürger kaufen.

Was die Pläne für den Markt bedeuten — besonders in Paphos

Paphos wäre von strengeren Regeln stärker betroffen als jeder andere Bezirk. Von Januar bis Juli 2026 gingen dort 69,8 % der Kaufverträge an Käufer ohne zyprischen Pass, landesweit waren es 41,3 %. Rund zwei Drittel der ausländischen Käufer auf Zypern kommen von außerhalb der EU.

Die bisher bekannten Pläne zielen allerdings vor allem auf Land: Agrarflächen, sensible Zonen und große Grundstücke. Für den typischen Kauf einer Wohnung oder eines Hauses im Wohngebiet ändert sich nach heutigem Stand wenig — es sei denn, es kommen strenge Grenzen für die Wohnfläche.

Unsere Einschätzung der möglichen Folgen

• Kurzfristig: Nicht-EU-Käufer könnten Käufe vorziehen, bevor das Gesetz kommt. Das würde die Nachfrage vorübergehend stützen.
• Mittelfristig: Greifen die Regeln, dürfte die Nachfrage in Segmenten sinken, die stark von Nicht-EU-Käufern leben, etwa bei großen Villen und Bauland. Für EU-Käufer könnte das mehr Verhandlungsspielraum bedeuten.
• Für den Gesamtmarkt: Die Nachfrage aus der EU wächst bereits schneller als die aus Drittstaaten (+23 % gegenüber +19 % in den ersten acht Monaten). Einen Einbruch leiten wir daraus nicht ab.

Auch der Datenanalyst Ask Wire warnt vor einfachen Schlüssen. Ausländische Nachfrage erhöht den Preisdruck vor allem an der Küste, im Neubau und bei Bauland. Paphos hat aber den höchsten Auslandsanteil und trotzdem nicht das stärkste Preiswachstum der Insel.

Golden Visa und Aufenthalt: was für wen gilt

Das zyprische „Golden Visa" ist die beschleunigte Daueraufenthaltserlaubnis nach Regulation 6(2). Es richtet sich an Nicht-EU-Bürger. Für Deutsche, Österreicher und auch Schweizer spielt es keine Rolle, denn sie haben über die EU-Freizügigkeit bzw. das Freizügigkeitsabkommen der Schweiz ohnehin ein Aufenthaltsrecht.

Interessant ist hier der Unterschied für Schweizer: Beim Aufenthalt sind sie EU-Bürgern klar gleichgestellt und erhalten ebenfalls den Yellow Slip. Beim Immobilienerwerb ist das, wie oben beschrieben, weniger eindeutig.

Für den Markt ist die Golden-Visa-Verschärfung relevanter als für dich persönlich. Laut Migrationsbehörde wurden bis April 2026 7.088 Golden Visas an Investoren vergeben, 7.054 davon über Wohnimmobilien. Andere Behördenangaben nennen rund 12.000 Genehmigungen, vermutlich mit anderer Zählweise. Das Programm lenkt Käufer also fast ausschließlich in den Neubau ab 300.000 € — ein Segment, in dem auch viele DACH-Käufer suchen. In Paphos liegt schon der Median einer neuen Wohnung mit 302.500 € knapp über dieser Schwelle. Fällt ein Teil dieser Nachfrage weg, kann das dort den Preisdruck mindern.

Schon im April wollte AKEL das Programm per Gesetz an feste Verordnungen binden; ohne diese sollte es nach drei Monaten automatisch enden. Nach aktuellem Stand läuft das Programm mit den bekannten Schwellenwerten weiter.

Checkliste: Was Käufer aus der DACH-Region jetzt tun sollten

Die geplanten Regeln ändern für EU-Käufer wenig. Die Debatte ist aber ein guter Anlass, beim Kauf auf die Punkte zu achten, die ohnehin über Sicherheit entscheiden.

• Staatsangehörigkeit klar festhalten. Wer mehrere Pässe hat, sollte im Vertrag mit dem EU-Pass kaufen. Schweizer lassen ihren Status vorab schriftlich bestätigen.
• Unabhängigen Anwalt beauftragen. Er vertritt nur dich, nicht den Bauträger oder Verkäufer.
• Aktuelle Grundbuchbescheinigung verlangen. Seit Ende 2023 muss der Verkäufer dem Vertrag ein Search Certificate beilegen, das bei Unterzeichnung höchstens fünf Arbeitstage alt ist. Seit dem 18. Mai 2026 drohen bei Verstößen Bußgelder.
• Belastungen vorher prüfen lassen. Seit Mai 2026 weist das Grundbuchamt beim Hinterlegen des Vertrags nicht mehr gesondert auf Hypotheken oder andere Lasten hin. Die Prüfung liegt vollständig bei dir und deinem Anwalt — vor der Unterschrift.
• Vertrag zügig beim Grundbuchamt hinterlegen. Das sichert deinen Anspruch auf Übertragung der Immobilie.
• Bei gemeinsamen Käufen mit Nicht-EU-Partnern vorsorgen. Ein Genehmigungsvorbehalt gehört in den Vertrag, ebenso die Rückzahlung der Anzahlung, falls die Genehmigung ausbleibt.
• Bei Bauland und Agrarflächen an den Wiederverkauf denken. Genau hier setzen die Pläne an. Werden Nicht-EU-Bürger als Käufer ausgeschlossen, wird der Kreis späterer Interessenten kleiner.
• Keinen Zeitdruck akzeptieren. „Kaufen Sie jetzt, bevor das Gesetz kommt" ist für EU-Bürger kein Argument. Für dich gibt es nach heutigem Stand keine Frist.

Fazit: Kein Grund zur Sorge — aber ein Grund für sauberes Vorgehen

Für Käufer aus Deutschland und Österreich ändern die geplanten Regeln nach heutigem Stand nichts. Wer als EU-Bürger in Zypern kauft, braucht weiterhin keine Genehmigung und muss keine Frist fürchten. Schweizer sollten ihren Status vorab klären, denn hier sind sich selbst Fachleute nicht einig.

Für den Markt ist die Debatte trotzdem wichtig, vor allem in Paphos mit seinem hohen Anteil ausländischer Käufer. Wir beobachten das Gesetzgebungsverfahren und aktualisieren diesen Artikel, sobald es konkrete Beschlüsse gibt.

Du planst einen Kauf oder den Umzug nach Zypern und willst wissen, was die neuen Regeln für dich bedeuten? Fragen zu Aufenthalt und Auswanderung beantwortet Andreas, Fragen zum Immobilienkauf Viktor. Melde dich telefonisch unter +357 95 132 341 oder per E-Mail an info@solmiragroup.com.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Die beschriebenen Pläne befinden sich im Gesetzgebungsverfahren und können sich ändern. Datenstand: 27. September 2026.

Quellen

• Regierung will Immobilienkäufe durch Ausländer beschränken — Cyprus Mail, 03.09.2026
• Treiben ausländische Käufer die Preise? Analyse von Ask Wire, Aussagen des Innenministers — Cyprus Mail, 13.09.2026
• Geplante Verschärfung des Golden-Visa-Programms — Cyprus Property News, 25.09.2026
• Auslandsanteil an Kaufverträgen nach Bezirken — Cyprus Mail, 08.09.2026 (Auswertung BuySell)
• Kaufverträge und Wachstum nach Käufergruppen — Cyprus Mail, 08.09.2026
• Grunderwerb durch Ausländer: EU-, EWR- und Schweizer Käufer — Koufettas Law, Paphos, Stand 17.06.2026
• Grunderwerb durch Nicht-EU-Bürger nach Cap. 109 — Paraschou Law, 20.11.2025
• Bearbeitungszeiten der Erwerbsgenehmigung — DevelopersCyprus, 12.01.2026
• Neue Regeln beim Hinterlegen von Kaufverträgen — M.P. Kitromilidou & Co LLC, 11.05.2026
• Voraussetzungen des Daueraufenthalts nach Regulation 6(2) — Cyprus Property Lawyers, 04.07.2026
• Yellow Slip (MEU1) für EU-, EWR- und Schweizer Bürger — Mondaq
• Gesetz über den Grunderwerb durch Ausländer, Cap. 109, konsolidierte Fassung (griechisch) — CyLaw, Zyprischer Anwaltsverband
• Frühjahrsentwurf: Einigung im Ausschuss, keine Rückwirkung — Cyprus Mail, 19.03.2026
• Neustart der Beratungen im neu besetzten Innenausschuss (griechisch) — TOThemaOnline, September 2026
• Zurückgestellte Gesetzentwürfe wieder auf der Tagesordnung — La Maison Estates, September 2026
• Golden-Visa-Gesetzentwurf und Zahl der erteilten Visa — Cyprus Property News, 14.04.2026
• Neubaupreise Paphos, 1. Halbjahr 2026 — Cyprus Mail, 03.09.2026 (Daten Landbank Analytics)